Primonial-InterviewFR2.png

« L’intérêt de ce label ISR est aussi de pouvoir proposer aux investisseurs et aux assureurs un choix ISR pour les fonds immobiliers. »

Cette semaine, retrouvez dans Chroniques Urbaines™ une interview de deux collaborateurs de Primonial REIM : Daniel While, Head of Research and Strategy, et de Guillaume Regert, Head of Technical Asset Management, afin de nous présenter la vision de l’entreprise sur la sortie prochaine du label ISR immobilier.

Green Soluce : Le label ISR immobilier se fait attendre, pourquoi est-il important pour la place ?

Daniel While : C’est important car, premièrement, il existe déjà des labels pour les OPCVM ainsi que des labels au niveau des actifs (certifications HQE, BREEAM…) mais il n’y avait pas de label pour les fonds immobiliers non cotés. Or, ces fonds immobiliers ouverts au grand public représentent 90 milliards d’euros (SCPI, OPCI et autres véhicules) en capitalisation. C’est quantitativement important car, pour vous donner un ordre de grandeur, le MSCI évalue à 330 milliards d’euros en capitalisation le parc immobilier détenu par les investisseurs institutionnels en France.

L’intérêt de ce label ISR est aussi de pouvoir proposer aux investisseurs et aux assureurs un choix ISR pour les fonds immobiliers car dans le cadre de la loi PACTE ils seront incités à proposer dans les contrats d’assurance-vie au moins un véhicule disposant d’un label ISR. Nous savons également que les réglementations prudentielles pour les assureurs (i.e. futures règles Solvabilité III) auront tendance à privilégier un renforcement de ces critères ISR. Cela signifie que l’ISR devient une classe d’actifs en elle-même. C’est une étape importante qui va contribuer à mobiliser l’épargne des français pour financer l’immobilier vert et donc indirectement la transition écologique.

GS : Quelles sont vos attentes par rapport à ce label ?

Guillaume Regert : L’objectif, pour Primonial REIM, est de transformer ce qui peut initialement apparaître comme une contrainte en opportunité. C’est le travail de conviction que nous menons actuellement pour traduire que bien qu’il y ait des obligations réglementaires autour de la transition environnementale il s’agit également d’une démarche volontaire à porter, par exemple dans le cadre du label ISR. C’est l’opportunité de développer un travail d’asset management encore plus complet et plus passionnant pour plusieurs raisons :

1- Mieux connaitre nos actifs. C’est essentiel pour optimiser la gestion courante de notre patrimoine. Un asset manager gère aujourd’hui plusieurs dizaines d’actifs et c’est un enjeu majeur de mieux comprendre les spécificités techniques de chacun, tout en assurant l’usuel suivi des éléments juridiques et économiques de nos actifs.

2- Optimiser la gestion technique de notre patrimoine. Il s’agit de lutter contre l’obsolescence de notre parc sous gestion. Cela peut passer par différents critères : réduire la consommation énergétique, la consommation d’eau, optimiser la maintenance en servant mieux les besoins des occupants… L’objectif est aussi d’améliorer l’orientation de nos investissements lorsque nous opérons des travaux et en les pensant à plus long terme. En somme, cela permet de modifier et d’élargir l’angle d’approche usuel en asset management.

3- Récupérer et suivre des indicateurs. Aujourd’hui, les asset managers ont une connaissance assez large de leurs actifs. Le contexte actuel est l’opportunité d’enrichir ce savoir et du même coup la relation avec nos locataires sur la base de données tangibles. Jusqu’alors, l’annexe environnementale, imposée par la loi, permettait un échange avec les locataires sur les enjeux environnementaux et énergétiques mais nous le savons tous, ces annexes étaient principalement mises en place car elles étaient obligatoires mais elles s’avéraient au final assez peu vivantes. Avec les arrivées concomitantes du décret tertiaire et du label ISR pour l’immobilier, le bailleur et le locataire vont se trouver réunis autour d’objectifs environnementaux, sociétaux et de gouvernance plus partagés, et cela enrichira forcément l’échange et la création de valeur, extra-financière notamment.

4- Préserver la liquidité des actifs et apporter des réponses aux besoins de nos investisseurs. Nous disons souvent que nous avons deux clients : l’associé qui investit de l’argent dans les fonds gérés par Primonial REIM et le locataire à qui nous devons la mise à disposition d’un immeuble performant. Le label ISR est l’opportunité de faire un reporting d’un nouveau genre à ces deux clients, sur nos actions extra-financières. Cela implique notamment de disposer de données techniques quantitatives à communiquer à nos investisseurs qui en auront de plus en plus besoin dans le cadre de leur propre communication. Pour nous, c’est une obligation de pouvoir leur apporter des réponses plus pertinentes sur cette thématique. Nous restons en outre convaincus que cette approche permettra de mieux défendre la valeur d’un patrimoine lorsque le temps de l’arbitrer viendra.

5- Prendre part à l’effort collectif et avoir une dynamique de préservation de la planète. Il s’agit de faire en sorte de partir d’une granulométrie la plus fine possible, qui est celle de l’immeuble, pour raconter une histoire vraie, concrète, loin de tout « green washing ». Nous nous attachons tous les jours à développer des critères à l’échelle de nos actifs puis de les traduire en un langage plus général à l’échelle de notre parc afin de pouvoir les communiquer à tous nos interlocuteurs de manière transparente. Nous gérons des actifs en direct et nous nous devons donc de rester terre à terre car, au contraire des OPCVM, nous travaillons des actifs tangibles impactant très directement l’Environnement et notre Société.

GS : Travaillez-vous déjà à anticiper le label ?

Daniel While : Effectivement, nous travaillons depuis un peu plus d’un an à la labellisation d’un de nos principaux fonds composé de 70 actifs et valorisé à 3 milliards d’euros. Il est important de souligner qu’il s’agit d’un fonds existant car dans le cadre des fonds immobiliers patrimoniaux, nous sommes engagés sur le moyen/long terme dans la détention et la gestion de ces actifs. Or, aujourd’hui, l’immobilier tertiaire représente 30% des consommations d’énergie et la réponse à cette situation ne pourra pas se faire uniquement par le neuf. La diminution de ces 30% de consommation d’énergie passera nécessairement par la transition du parc existant, qui représente 98% du parc français. Ainsi, pour le fonds que nous ciblons pour l’obtention du label ISR, nous allons déposer sa candidature dès que le label sera officiellement paru.
En outre, la démarche de labellisation ISR nous a permis d’améliorer encore nos process d’asset et de property management, et ce également au bénéfice de nos autres fonds. En cela, je crois qu’à l’avenir la gestion va être de plus en plus « data-driven ». L’ISR m’apparait comme le moyen de quantifier toutes les externalités d’un immeuble et donc de mieux connaitre cet immeuble et les usages de son locataire, au service d’une relation plus qualitative.

GS : Quels autres outils seront essentiels pour réussir la transition environnementale et sociétale de la finance en immobilier ?

Guillaume Regert : Le label ISR est le tampon qui vient valider une vision stratégique plus générale. Deux éléments opérationnels majeurs semblent constitutifs de cette démarche.
Premièrement, et avant de pouvoir répondre aux ambitieux objectifs quantitatifs d’économie portés par la réglementation, il nous faut connaitre notre situation de départ. En effet, nous nous apercevons que disposer de la réalité précise et consolidée de l’existant d’un parc immobilier – ses consommations, ses modalités de fonctionnement (horaires par exemple), certaines de ses spécificités techniques et/ou d’usage – est un premier défi à relever car pour en disposer à l’échelle patrimoniale, nous devons recueillir l’information au niveau des surfaces privatives de nos locataires, là même où nous ne gérons le plus souvent pas les différents contrats en place. C’est là que réside l’un des enjeux majeurs de la bonne collaboration et communication bailleur-locataire.

Deuxièmement, le maintien dans le temps de la remontée desdites données et l’exploitation continue qui doit en être faite est un autre enjeu clé. En cela, le concept d’« energy management » – ingénierie et conseil basés sur le mapping des données environnementales des immeubles, et notamment des consommations énergétiques – s’avèrera essentiel à l’atteinte des objectifs d’économies d’énergie, voire de neutralité carbone, visées par le législateur, tout en permettant l’identification des risques patrimoniaux, qu’ils soient climatiques, environnementaux ou encore industriels.

L’ISR et la transition environnementale ne pouvant pas se faire sans la donnée énergétique et son traitement adéquat – champ de travail immense – les plateformes de gestion de big data forment des outils incontournables à notre métier. En immobilier aussi, la transition environnementale devra être appuyée par la technologie.

Daniel While : Pour conclure, la définition de la transition écologique est en train d’évoluer aujourd’hui car voyons la nécessité d’inclure de plus en plus le sanitaire dans l’ISR – Primonial REIM est le premier propriétaire d’immobilier de santé en Europe donc nous connaissons bien ces enjeux. Au fond, notre santé et notre environnement (d’ailleurs liés) ressortissent à la même problématique : le coût d’une politique volontariste de prévention est beaucoup, beaucoup plus bas que le coût de la gestion d’une situation d’urgence. Il faut retenir cette leçon de la crise sanitaire actuelle. Ce que nous sommes en train de payer ce ne sont pas les conséquences d’un virus mais de notre impréparation. Ce sera la même chose pour une crise climatique. C’est pourquoi, la solidarité dans le temps – et plus seulement dans l’espace – devient un concept clé, que nous sommes en train d’apprendre dans la douleur : il faut que la génération présente soit solidaire des générations futures.

Interview retranscrite par Constance Flachaire pour Chroniques UrbainesTM.

Pour plus d’informations sur l’immobilier et la ville agile de demain, prenez contact avec Green Soluce et découvrez nos offres de services ici.

Green Soluce« L’intérêt de ce label ISR est aussi de pouvoir proposer aux investisseurs et aux assureurs un choix ISR pour les fonds immobiliers. »
Share this post