Frabrice-Doiteaux-fr.png

Les perspectives du décret tertiaire dans la stratégie de transition énergétique : Interview de Fabrice Doiteaux, directeur du patrimoine bureaux chez Sofidy

Aujourd’hui dans Urban Chronicles™, nous rencontrons Fabrice Doiteaux, Directeur du Patrimoine Bureaux chez SOFIDY. Quelle perspective va amener le décret tertiaire dans la stratégie de transition énergétique ? Comment le dialogue bailleur – preneur va-t-il être articulé ? Quelles opportunités le décret tertiaire représente-t-il ? Découvrez les réponses à ces questions dans cet entretien dédié.

Green Soluce : Pouvez-vous nous présenter la société SOFIDY et vos activités ?

Fabrice Doiteaux : SOFIDY, intégrée depuis maintenant deux ans au groupe TIKEHAU CAPITAL, est une société de gestion d’actifs opérant principalement dans la gestion collective de fonds immobiliers (SCPI, OPCI, foncières, SCI, OPCVM…) investis en France, en Allemagne, en Belgique, et aux Pays-Bas. Aujourd’hui leader indépendant de la pierre papier¹ en France, SOFIDY entend également fortement développer son activité sur le marché d’actions. En forte croissance, la valeur du patrimoine sous gestion s’élève à près de 6.1 Md€ constitué de plus de 4 200 actifs immobiliers en France et en Europe.
Notre actionnaire de référence, TIKEHAU CAPITAL, est très impliqué dans la gestion ESG. Le groupe dispose d’un service dédié à l’analyse des critères ESG et détient également un fonds dédié aux sociétés de transition énergétique. De manière naturelle, SOFIDY emboîte le pas et veut se positionner comme un acteur référent dans le domaine de la gestion ESG et de la transition énergétique.

GS : Quels sont les enjeux de la transition énergétique pour SOFIDY ? Avant la réglementation du décret tertiaire, aviez-vous déjà entrepris des actions pour vous inscrire dans une démarche de transition énergétique ?

FD : Chez SOFIDY, nous disposons de plusieurs expertises métier et donc plusieurs grilles de lectures et domaines d’actions. Nous disposons de trois leviers d’actions : en tant que société, en tant que gestionnaire de solutions patrimoniales financières et immobilières, et en tant que gestionnaire de patrimoine immobilier.
Nous nous orientons aujourd’hui vers la labellisation ISR de plusieurs de nos fonds et solutions d’épargnes avec l’ASPIM, notre association de référence, qui élabore une charte et un label ISR.
Au niveau de notre patrimoine immobilier, nous avons des actions très concrètes avec comme fil conducteur le décret tertiaire.
Si la transition énergétique s’impose en effet à tous les bailleurs, chez SOFIDY nous la regardons non pas comme une nouvelle contrainte réglementaire mais comme une nécessité. Le secteur de l’immobilier représente près de 45 % des consommations d’énergie en France, pour réduire les consommations nous ne pouvons pas envisager de démolir le patrimoine existant et reconstruire à neuf car l’impact environnemental serait désastreux.
La seule solution est donc d’assurer la bonne transformation du patrimoine existant afin de le rendre à la fois moins énergivore et plus respectueux des besoins des utilisateurs en termes de confort et de bien-être.
Avant la réglementation du décret tertiaire, nous avons commencé par systématiser l’audit énergétique de nos plus grosses acquisitions, en tenant compte des aspects environnementaux et réglementaires.
Nous avons également bâti une grille de scoring interne qui sera le point de départ de nos actions de gestion. Notre but est de faire progresser le score moyen de notre patrimoine à périmètre constant. Les objectifs du décret tertiaire s’intègrent donc parfaitement à nos process.

GS : Selon vous, quelles sont les nouvelles perspectives que le décret tertiaire va amener dans votre stratégie ?

FD : Le décret tertiaire va intervenir comme un outil de benchmark puissant sur l’aspect immobilier allant au-delà des labels et certifications des immeubles.
D’autre part, le décret tertiaire mettra en avant l’importance d’une bonne connaissance de son patrimoine pour les bailleurs. Il devrait également permettre de créer une nouvelle communication entre les bailleurs et les preneurs sous un angle autre que financier, orientée sur le confort de l’utilisateur et sur l’atteinte d’un objectif commun.
Par ailleurs, avec la pandémie que nous traversons nous allons sans nul doute tirer des conclusions et établir de nouveaux critères d’acquisition dans lesquels la résilience des actifs et le bien être des utilisateurs seront prépondérants.

GS : La réglementation laissant une pleine liberté dans la répartition des responsabilités, comment envisagez-vous le dialogue avec vos locataires ?

FD : S’agissant de la répartition des responsabilités nous pensons que la qualité et la régularité du dialogue est au cœur de la réussite des objectifs du décret tertiaire, nous estimons en effet qu’un tiers de l’objectif de réduction de 40% à l’horizon 2030 peut être atteint uniquement par une meilleure connaissance du bâtiment occupé et par des écogestes simples, les mêmes que nous appliquons au quotidien dans nos foyers.
A cet effet, nous avons établi un guide d’utilisation des immeubles à l’attention de nos locataires, véritable mode d’emploi de leurs bureaux. Ce guide permet de sensibiliser le locataire en rappelant l’impact carbone de nos activités quotidiennes et propose des gestes simples pour réduire cet impact.
Néanmoins, nous ne pouvons pas demander à nos locataires de porter 100 % de la responsabilité de l’atteinte de l’objectif, d’autant plus que les temporalités sont différentes entre un nouveau bail qui peut se terminer dans trois ans et un objectif fixé à 2050.
Le deuxième levier d’action indispensable dans l’atteinte des objectifs correspond aux travaux opérés par le bailleur. C’est donc au bailleur de conserver cette responsabilité et de fournir à ses locataires un immeuble performant et accueillant.

GS : Au-delà de la contrainte réglementaire, en quoi le décret tertiaire représente-t-il pour vous une opportunité ?

FD : A ce jour il existe une multitude de labels et de certifications différents ne permettant pas véritablement de faire un benchmark de la performance ESG d’un actif.
Même si le GRESB et prochainement le label ISR, élaboré par l’ASPIM, permettent de comparer les fonds entre eux, nous pensons que dès 2021 une nouvelle forme de benchmark va apparaitre avec d’une part, les actifs qui atteindront les objectifs et bénéficiant d’une « survaleur verte » et, et d’autre part ceux pour lesquels les investissements seront plus lourds et dont la valeur sera impactée par une « décote grise ».

« Le décret tertiaire est pour nous l’opportunité de montrer la résilience de notre patrimoine. »

GS : Aujourd’hui, à quel stade êtes-vous dans votre démarche décret tertiaire ? Quels retours d’expérience pourriez-vous déjà transmettre ?

FD : Nous sommes convaincus que la première étape non négligeable de cette démarche consiste à collecter les données et à monitorer les actifs de notre parc immobilier. Cela permettra non seulement au bailleur, mais aussi aux locataires de constater de manière tangible les actions à mener.
Aujourd’hui, nous avons établi la liste des actifs éligibles au décret tertiaire (de plus de 1 000 m²) ce qui représente près de 400 actifs de notre patrimoine et avons commencé à intégrer ces actifs sur l’application d’un prestataire référent en la matière pour récupérer les données de consommations d’énergie.
Ce monitoring en temps réel va nous permettre de proposer des plans d’actions ciblés à nos locataires et d’établir les plans de travaux très précis afin d’atteindre les premiers objectifs à l’horizon 2030.
Pour le moment nous savons que la première étape de collecte des consommations (celles des parties communes et celles des locataires) est essentielle pour déterminer l’année de référence et implémenter la plateforme OPERAT en 2021.
C’est un travail long et fastidieux intégrant plusieurs contreparties : syndic, property-manager, locataires et fournisseurs d’énergie et la période ne se prête malheureusement pas beaucoup à cette tâche.

¹(ndlr) La pierre papier regroupe tous les placements immobiliers mutualisés, gérés professionnellement, et dans lesquels les investisseurs sont protégés par les réglementations européenne et française.
Sont donc inclus les SCPI, les OPCI, les SIIC, ainsi que les OPCVM immobiliers et les FPCI immobiliers et FCPR immobiliers.

Interview réalisée par Chloé Bouverat-Bernier et Laura Mauger pour Urban Chronicles™

Green Soluce vous accompagne dans votre démarche décret tertiaire avec une méthodologie agile et sur-mesure. Contactez-nous pour échanger sur vos besoins et nos solutions ! Contactez-nous pour échangez sur vos besoins et nos solutions !

Green SoluceLes perspectives du décret tertiaire dans la stratégie de transition énergétique : Interview de Fabrice Doiteaux, directeur du patrimoine bureaux chez Sofidy
Share this post