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Le décret tertiaire : Premières réflexions et clés pour réussir sa mise en oeuvre

Dans la situation d’urgence climatique soulevée depuis le Grenelle de l’Environnement, la France est en pleine transition énergétique et des actions concrètes sont réalisées afin de rendre plus durables et responsables les dépenses énergétiques des territoires. La France va avoir l’occasion de se positionner en tant que leader européen en matière de réduction des consommations d’énergie des bâtiments grâce au décret tertiaire, du 23 juillet 2019. Pris en application d’une disposition de la loi ELAN, ce décret oblige les acteurs de l’immobilier tertiaire à réduire la consommation d’énergie finale de leurs actifs.

Green Soluce a organisé en février 2020 une table ronde en partenariat avec le Club Immobilier et Urbanisme HEC Alumni et Business Immo, dans le but de partager les interrogations, les attentes et les premières réflexions d’acteurs concernés par ce décret ainsi que les visions de professionnels de l’immobilier ayant déjà anticipé la mise en œuvre de cette nouvelle obligation réglementaire.

Un décret réaliste et applicable

 

Beaucoup d’acteurs ont participé à la rédaction de ce décret avec les pouvoirs publics, notamment des foncières, des gestionnaires de patrimoine, des bureaux d’étude et des grands locataires, afin de rendre ce décret cohérent avec la réalité des activités tertiaires françaises.

« Dix ans après les premières dispositions inscrites dans la loi Grenelle 2, l’obligation de rénovation énergétique du parc tertiaire est confirmée par la loi ELAN et le décret enfin publié », déclare Anne-Lise Deloron-Rocard, Coordinatrice interministérielle du plan de rénovation énergétique des bâtiments. « Il a fait l’objet d’une large anticipation volontaire par les acteurs et d’une intense co-construction : c’est ce qui rend ce décret applicable et pertinent, et qui va faire en sorte qu’il soit appliqué par l’ensemble des acteurs ».

Les objectifs sont les suivants : pour chaque bâtiment du secteur tertiaire de plus de 1 000 m2, atteindre en 2030, 2040 et 2050, soit un niveau de consommation d’énergie finale réduit, respectivement, de 40%, 50% et 60% par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut être antérieure à 2010, soit un niveau de consommation d’énergie finale fixé (par arrêté) en valeur absolue, en fonction de la consommation énergétique des nouveaux bâtiments de leur catégorie.

Les bailleurs ont une certaine latitude dans l’atteinte de ces objectifs : le décret prévoit une modulation de ces objectifs en fonction de certains paramètres. De plus, si les cibles de réduction s’analysent à l’échelle du bâtiment, les propriétaires pourront mutualiser leurs résultats (gains de consommation d’énergie finale) entre tout ou partie des actifs de leur parc tertiaire.

Trois arrêtés sont attendus pour préciser ce décret en vigueur depuis le 1er octobre 2019 : l’arrêté sur la méthode à appliquer, l’arrêté sur les seuils pouvant être considérés à la place des gains en pourcentage en fonction des catégories d’actifs, et l’arrêté sur l’adaptation du décret aux territoires ultra-marins. Mais la rédaction du premier arrêté est aujourd’hui très proche de sa forme finale, ce qui permet aux acteurs de commencer à anticiper la transition.

 

Quels impacts pour les actifs et les acteurs au long terme ?

Ce décret tertiaire impacte fortement les acteurs du secteur immobilier qui vont devoir accélérer la transition vers la croissance verte afin d’atteindre les objectifs qui sont fixés sur le long terme. Ce sera également l’opportunité de rehausser la valeur des actifs par des travaux de rénovation et des démarches responsables, telles que des certifications environnementales.

Aujourd’hui, de nombreux bâtiments neufs ou récemment rénovés possèdent de bonnes performances énergétiques et sont souvent labellisés. En Europe, le nombre de certifications environnementales a doublé entre 2017 et 2018 pour atteindre plus de 5 000 nouvelles certifications en 2018 (Baromètre de la Certification Environnementale™ Edition 2019, Green Soluce).

Ces certifications apportent de la valeur verte aux actifs neufs ou rénovés qui peut se traduire par un score rendant visibles, aux yeux de tous, les actifs immobiliers vertueux. Dans ce sens, le standard énergétique des bâtiments deviendra de plus en plus exigeant et les bâtiments les moins performants seront fortement incités à rehausser leur niveau de performance. Respecter le décret tertiaire sera une manière d’améliorer leur score et d’éviter le risque de décote grise de ces actifs.

L’amélioration de la performance énergétique des bâtiments sera activée à la fois par des travaux de rénovation et l’optimisation de la gestion des bâtiments, mais aussi par les écogestes quotidiens des usagers. Ces actions, prises en charge par les bailleurs et, le cas échéant, les preneurs, selon une répartition et des modalités à convenir entre eux, changeront la structure des coûts pour ces deux parties, en augmentant la valeur patrimoniale et locative des bâtiments, tout en baissant les charges liées aux consommations énergétiques.

Selon Fabrice Doiteaux, Directeur du Patrimoine Bureaux du Groupe SOFIDY, les échanges entre les bailleurs et les preneurs seront essentiels à cette transition. L’engagement des parties au bail pourra se traduire, par exemple, dans une annexe environnementale, et surtout par la sensibilisation des preneurs à cette transition énergétique globale.

Du fait des différences de temporalité généralement constatées entre bailleurs et preneurs : les uns avec des objectifs à long terme, les autres avec une vision à plus court terme, le partage des coûts et des responsabilités peut devenir un sujet de négociation voire de désaccord entre les deux parties. En revanche, les actions à mettre en œuvre proposées par le décret, comme les travaux, peuvent s’inscrire dans la vie des actifs occupés et donc permettre de maintenir en l’état les baux existants. Par conséquent, les bailleurs n’ont pas d’inquiétudes à avoir pour embarquer les preneurs dans leur démarche.

Anticiper dès aujourd’hui, la clé pour réussir ?

Le véritable enjeu de ce décret maintenant est de pouvoir anticiper cette transition qui fixe des objectifs à long terme mais des obligations à court terme.

« Si les échéances décennales peuvent paraître lointaines, la mise en œuvre du décret tertiaire doit être anticipée et préparée dès à présent » selon Etienne Chesneau, Avocat au Barreau de Paris (Gide Loyrette Nouel). « En effet, non seulement le décret tertiaire a pris effet depuis le 1er octobre 2019 mais il faut, en pratique, d’une part s’attacher à déterminer, au cas par cas, le niveau de consommation d’énergie finale à atteindre compte tenu à la fois de l’alternative offerte par la loi (valeur « relative » vs. valeur « absolue ») et des différentes modulations prévues par le décret et, d’autre part, identifier les actions à mener pour y parvenir, en concertation avec le locataire si l’immeuble est loué ».

En effet, la première échéance arrive bien avant 2030 : chaque année à partir de 2021 (au plus tard le 30 septembre) les acteurs vont devoir déclarer une série d’informations sur les actifs soumis au décret tertiaire puis enregistrer les relevés de consommations énergétique relatives à l’année précédent et mettre à jour certaines données sur la plateforme numérique « OPERAT », gérée par l’ADEME. Les données relatives à l’année 2020 seront donc nécessaires, ce qui nécessite d’engager le travail de collecte dès aujourd’hui.

Comment agir ? Il faut collecter les caractéristiques et les consommations énergétiques des bâtiments afin de comprendre la situation actuelle, de l’analyser et de prévoir les actions à entreprendre. La difficulté de cette étape est de récupérer les données exhaustives des consommations d’énergie, des parties communes et privatives, des bâtiments.

Il existe une forme de « péremption » des données car « elles sont perdues avec le temps ou tout simplement fausses », souligne Vincent Bryant, CEO de Deepki, « ce qui complexifie cette récolte pourtant nécessaire à l’établissement d’un plan d’actions ».

Ce travail préliminaire est indispensable pour éviter les sanctions prévues par le décret tertiaire, qui s’appliqueront, soit en cas d’absence non justifiée de transmission sur la plateforme numérique chaque année, soit en cas de non-respect non justifié des objectifs fixés à chaque échéance décennale.

Un mécanisme de mise en demeure puis de publication des manquements constatés sur un site internet de l’Etat est en effet prévu par le décret. En outre, les sanctions financières en cas de non-respect des objectifs à l’échéance 2030, 2040 ou 2050 peuvent aller jusqu’à 7 500€, ce qui est finalement peu impactant pour les acteurs.

Ella Etienne-Denoy, Directrice Générale de Green Soluce, insiste cependant sur le fait que le réel impact ne sera pas sur l’aspect monétaire mais plutôt sur la réputation des acteurs qui ne respectent pas les objectifs.

« La véritable sanction va se traduire par un principe de « name and shame », qui obligera les parties prenantes à entreprendre des actions d’économie d’énergie, de renouvellement des équipements, des évolutions des contrats de maintenance et une sensibilisation avec l’adoption de nouveaux comportements. »

Article rédigé par Chloé Bouverat-Bernier, Jérémy Pistien & Antoine Delafosse pour Chroniques UrbainesTM.

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