Quel business case de l’économie circulaire pour le secteur immobilier ? Echange avec Olivia Finch, Portfolio Manager à la Fondation Ellen MacArthur

Cette semaine, Urban Chronicles™ a rencontré Olivia Finch, portfolio manager à la Fondation Ellen MacArthur. Dans cette interview, Olivia nous a fait part des résultats du rapport « Realising the value of circular economy in real estate » (« Mettre en évidence la valeur de l’économie circulaire pour le secteur immobilier »), publié en février 2020 par la Fondation Ellen MacArthur et le cabinet de conseil Arup. Quel est le business case de l’économie circulaire pour le secteur immobilier ? Quelles sont les sources de perte de valeur dans les modèles linéaires ? Comment les modèles d’économie circulaire peuvent-ils permettre de récupérer cette perte de valeur afin de créer des opportunités financières ? Découvrez-le dans cet article !

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La Fondation Ellen MacArthur a été créée en 2010 pour accélérer la transition vers une économie circulaire. Depuis sa création, l’organisation s’est imposée comme un leader mondial de la réflexion, en inscrivant l’économie circulaire à l’ordre du jour des décideurs des entreprises, des gouvernements et des universités.

 

Green Soluce :  Quelles étaient les principales motivations de la Fondation Ellen MacArthur (FEM) et d’Arup en réalisant le rapport « Realising the value of circular economy in real estate » ? Sur quels acteurs de la chaîne de valeur de l’immobilier se concentre-t-il ?

O. Finch : Nous nous sommes associés avec Arup en 2016. Dès le début, nous avons identifié le besoin de mettre en pratique les principes de l’économie circulaire dans le secteur immobilier. Le projet s’est déroulé en deux étapes. Premièrement, une phase de recherche consistant à analyser différentes études de cas et à interroger les acteurs de l’ensemble de la chaîne de valeur du secteur afin de déterminer quels étaient actuellement les obstacles, les opportunités et les facteurs favorables à la mise en œuvre de l’économie circulaire dans le secteur immobilier. L’une des principales conclusions de cette étude est que le financement est considéré comme un élément clé pour amorcer la transition vers des pratiques plus circulaires dans le secteur.

Mais il est intéressant de noter que plus de la moitié des investisseurs et des maîtres d’ouvrage auxquels nous avons parlé ont cité un manque de confiance et de clarté dans les opportunités d’investissement de l’économie circulaire. Ils n’étaient pas convaincus de l’intérêt économique de faire les choses de manière plus circulaire. C’est pourquoi nous avons pensé qu’il était très important de mettre en valeur la rentabilité économique de l’économie circulaire dans le secteur immobilier, qui permet de découpler l’utilisation des ressources de la croissance économique, et ce en particulier du point de vue d’un investisseur et d’un maître d’ouvrage. C’est le sujet du rapport dont nous parlons.

GS : Quels sont les cinq modèles d’affaires circulaires dans le secteur immobilier mis en évidence par le rapport ?

O. Finch : Nous voulions montrer que la mise en œuvre de l’économie circulaire créait une valeur financière. Le point de départ était de voir où la valeur se perdait dans le système linéaire actuel. Les cinq domaines que nous avons identifiés sont les suivants :

  • La sous-utilisation des espaces. Jusqu’à 30 à 40 % des espaces de bureaux en Europe sont vacants, alors que leurs propriétaires continuent de les payer.
  • La démolition prématurée. Beaucoup de bâtiments sont construits pour un certain usage et, à mesure que les conditions du marché changent, cet usage n’est plus adapté. En conséquence, un bâtiment qui était conçu pour durer 60 à 100 ans est souvent démoli après 30 ans pour en construire un nouveau. Toute la valeur de ces matériaux est perdue.
  • Les terrains vacants. Dans de nombreuses villes, il existe de vastes friches industrielles, mais elles ne font pas l’objet de développement pour plusieurs raisons : par exemple, parce qu’elles sont en attente de permis de construire ou que les conditions du marché ne permettent pas la rentabilité du projet.
  • La dépréciation des matériaux. Les matériaux utilisés pour construire un bâtiment sont amortis tout au long de sa durée de vie, mais il n’y a généralement aucun moyen de mesurer la valeur de ces matériaux lorsque le bâtiment est démoli. C’est pourquoi ces matériaux sont le plus souvent considérés comme dépourvus de valeur.
  • Les composants peu performants, notamment lorsque les composants des bâtiments et leurs systèmes techniques ne fonctionnent pas au niveau de performance pour lequel ils ont été conçus, ce qui entraîne une perte de valeur, par exemple en raison d’une mauvaise efficacité énergétique.

Une fois que nous avons identifié ces domaines de perte de valeur dans le secteur immobilier, nous avons développé cinq business models  circulaires pour capter cette dernière.

  • Le business model des « espaces flexibles » permet de remédier à la sous-utilisation des espaces. Il se fonde essentiellement sur des plateformes digitales pour répertorier les espaces sous-utilisés existants dans les bâtiments et les utiliser temporairement et rapidement, ce qui permet de tirer de nouveaux revenus des sous-locataires. Cela signifie que l’espace intérieur doit également être conçu et construit de manière à être très flexible pour s’adapter aux différents usages.
  • Le modèle des « actifs adaptables » est celui que nous avons imaginé pour répondre à la démolition prématurée. Il s’agit de faire en sorte que les bâtiments soient conçus de manière à ce que leur utilisation puisse être adaptée à d’autres usages au fil du temps, avec des caractéristiques architecturales qui permettent de modifier la hauteur des planchers par exemple, ou d’ajouter des extensions. Ainsi, des entrepôts ou des bureaux vacants peuvent se transformer en immeubles résidentiels ou un logement vacant en micro-entrepôt logistique.
  • Le modèle des « bâtiments modulaires » est celui que nous avons développé pour répondre à la perte de valeur des terrains vacants. Dans ce modèle, l’exploitant de bâtiments possède un portefeuille de bâtiments modulaires temporaires de haute qualité, déployables rapidement sur les terrains vacants. Ainsi, de la valeur est créée, pour le propriétaire du terrain qui tire un revenu de la location temporaire de ses parcelles vacantes, et pour l’opérateur de bâtiments modulaires, qui peut les réutiliser sur différents sites au fil du temps.
  • Le modèle de la « valeur résiduelle » répond à la perte de valeur liée à la dépréciation des matériaux. C’est probablement le modèle le plus innovant : il n’est pas disponible sur le marché pour le moment. Il implique la création d’un nouveau contrat, similaire à un contrat de commodities de long terme, qui enregistre tous les matériaux d’un bâtiment et estime leur valeur. Ce contrat est ensuite négocié au fil de la vie du bâtiment sur une place de marché centralisée. Le propriétaire du bâtiment devient aussi propriétaire de ce contrat. Cela signifie que la valeur réelle des matériaux de construction est récupérée par leur propriétaire lorsqu’ils sont retirés d’un bâtiment, à l’occasion d’une rénovation ou de la déconstruction, ce qui incite à la réutilisation de ces matériaux.
  • Le modèle final est celui de la « performance des achats ». Il s’agit essentiellement du passage d’une économie de la possession de biens à une économie de l’usage et des services (avoir accès à un service au lieu de le posséder). L’éclairage est l’exemple classique dont on parle souvent. Par exemple, Philips fournit de l’éclairage « en tant que service » à l’aéroport de Schipol. Au lieu de posséder des luminaires, Schipol paie Philips pour qu’il leur fournisse de la lumière. Par conséquent, Philips, en tant que prestataire de services, est incité à rendre l’éclairage aussi efficace et facile à entretenir et à réparer que possible. Nous avons étendu ce modèle de service par abonnement à l’ensemble du bâtiment, pour la performance thermique, le refroidissement, le revêtement de sol ou la façade par exemple.

GS : Pouvez-vous nous présenter quelques exemples d’opportunités financières que ces modèles d’affaires circulaires permettent ?

O. Finch : Avec Arup, nous avons utilisé des données commerciales réelles provenant d’une sélection de projets existants. Par une analyse de sensibilité, nous avons fait varier différents paramètres pour comparer la performance financière du modèle commercial circulaire à la performance du modèle linéaire.

Nous avons constaté que dans chaque cas, les rendements financiers étaient améliorés dans la version circulaire. Par exemple, nous avons montré une réduction de 18% du coût réel net sur 12 ans grâce au modèle des « espaces flexibles ». Le modèle de la « valeur résiduelle » a permis une réduction de 5% du coût réel net sur 10 ans. Les modèles des « actifs adaptables » et de la « performance des achats » ont permis une augmentation de 3 % du taux de rendement interne en 30 à 50 ans, et celui des « bâtiments modulaires » une hausse de 26% en 11 ans.

GS : Le rapport se termine par quatre « calls to action » aux acteurs de la chaîne de valeur immobilière, afin de concrétiser l’opportunité présentée par les modèles d’affaires circulaires : pouvez-vous nous en dire plus à leur sujet ?

O. Finch : Nous voulions terminer par un appel à l’action car l’une des conclusions générales de ce projet est que nous avons besoin que les principales parties prenantes du secteur prennent l’initiative dans ce domaine. L’espoir est que si les leaders de l’industrie adoptent et montrent qu’il est utile d’adopter des principes circulaires, alors les acteurs moins matures commenceront à y réfléchir aussi.

  • L’un des principaux calls to action est destiné aux investisseurs et aux maîtres d’ouvrage. Il s’agit des acteurs les mieux placés pour mener l’adoption de principes circulaires, en particulier sur les projets de bâtiments tertiaires et commerciaux de grande échelle, en établissant des cahiers des charges intégrant des principes circulaires.
  • Le deuxième call to action s’adresse à toute la communauté des professionnels de l’immobilier, nécessaires pour faire fonctionner ces modèles : les agents immobiliers, les assureurs, les comptables, les avocats et autres experts doivent être prêts à renverser les conventions traditionnelles pour concrétiser les bénéfices mis en lumière par ce rapport.
  • Le troisième call to action est destiné aux décideurs politiques, parties prenantes très importantes dans le processus. Dans la première phase de notre projet de recherche, la plupart des décideurs politiques à qui nous avons parlé ont déclaré qu’ils ne pouvaient pas changer la réglementation sans preuves de la pertinence économique effective de l’économie circulaire. Ainsi, les décideurs politiques doivent travailler avec les maîtres d’ouvrage pour développer des partenariats public-privé qui montrent la valeur de l’économie circulaire. Dans certains cas, les barrières réglementaires existantes pourraient être modifiées. Par exemple, si les permis de construire requis pour les bâtiments modulaires étaient plus rapides à obtenir, les promoteurs seraient davantage incités à opter pour ceux-ci.
  • Le dernier call to action concerne le besoin d’autres outils d’évaluation pour pouvoir réellement mesurer la valeur perdue que nous essayons de récupérer grâce à l’économie circulaire. Les modèles d’évaluation actuels ne mesurent pas la valeur perdue et les externalités négatives associées à l’économie linéaire. Afin de permettre un changement systémique, nous devons modifier ce processus d’évaluation de manière à ce qu’il indique clairement aux investisseurs quels projets apportent des contributions positives ou négatives aux écosystèmes naturels, telles que le changement climatique et la perte de biodiversité.

GS : Avez-vous l’impression que certains pays sont plus avancés que d’autres en termes d’économie circulaire dans le secteur immobilier ?

O. Finch : La ville d’Amsterdam et les Pays-Bas semblent sont parmi les plus matures en termes de construction de bâtiments de manière circulaire et de présence partenaires désireux de tester différentes approches. Je pense que cela est dû en grande partie à leur réglementation : à Amsterdam, la municipalité a mis en place des politiques qui encouragent l’industrie de la construction à atteindre une circularité de 50 % d’ici 2030. Ce que cela signifie réellement est sujet à débat, toutefois cela encourage l’industrie néerlandaise à réfléchir à la manière dont elle doit changer ses méthodes de gestion des déchets et de conception de ses bâtiments.

GS : Comment l’économie circulaire peut-elle aider à faire face à la situation post-Covid-19 ?

O. Finch : De nombreux bureaux vont certainement rester vacants suite à cette crise,  les entreprises se rendant compte que leurs employés peuvent travailler à domicile, avec des environnements de travail beaucoup plus flexibles. Le modèle des espaces flexibles sera donc plus pertinent que jamais.

Une autre tendance est que, malheureusement, certaines entreprises sortiront affaiblies de cette crise. Cela signifie qu’un certain nombre de bâtiments vont potentiellement devenir vacants et que le secteur immobilier devra les adapter à de nouvelles utilisations. Le modèle des actifs adaptables permettrait de faire face à cette situation, mais dans tous les cas, il faudra privilégier la rénovation et le réaménagement plutôt que la démolition.

Il serait vraiment intéressant de voir si les architectes et les concepteurs sont capables de réagir à cela et de changer la façon dont ils conçoivent les bâtiments.

Enfin, si nous entrons en pleine récession, les individus et les entreprises vont probablement avoir moins de pouvoir d’achat, ce qui créera un problème de trésorerie. La consommation de biens pourrait diminuer. Il serait donc intéressant d’envisager plus largement le passage d’un modèle de la possession à une économie de l’usage, qui permettrait d’étaler les coûts initiaux dans le temps. Notre chaîne d’approvisionnement a besoin d’une plus grande résilience, qui peut être facilitée par une économie basée sur le partage et les services.

Interview réalisée par Camille Raynaud

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