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Comment prendre en compte les critères ESG dans l’immobilier ?

2018 : une année de transition pour l’Investissement Socialement Responsable (ISR) appliqué à l’immobilier ?

L’intégration des risques environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans les stratégies d’investissement en immobilier est en pleine évolution, comme en témoigne l’augmentation de 11% du niveau de participation des acteurs immobiliers européens au Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Portée par un contexte politique, juridique et d’attentes du marché favorables, la croissance de l’investissement en immobilier responsable pousse à poser la question d’indicateurs objectifs de la durabilité des actifs pour mesurer la « valeur durable, voire responsable » des actifs.

La publication en mars dernier du plan d’action de la Commission Européenne pour la finance verte, comprenant une proposition sur le devoir fiduciaire des gestionnaires de fonds à prendre en compte les données ESG, démontre une réelle évolution des mentalités. C’est un signal fort de changement de paradigme du secteur de la gestion d’actifs en proposant d’entériner légalement le fait que les données ESG peuvent avoir une influence sur les intérêts financiers. Paradoxalement, les études universitaires menées sur la performance des fonds relevant de l’Investissement Socialement Responsable (ISR) ne sont pas encore unanimes, mais sont symptomatiques d’un questionnement sur la valeur ajoutée de la prise en compte des aspects ESG en termes de performance.

Pour le secteur immobilier plus spécifiquement, l’analyse des critères environnementaux, sociaux et et de gouvernance continue de se structurer, tandis que la formalisation et le déploiement des politiques ESG se poursuivent. Le GRESB confirme cette évolution du résultat moyen pour les acteurs immobiliers français, avec un taux qui atteint 58% en 2018 contre 49% en 2011. Parmi les sept critères d’analyse utilisés par le GRESB, la certification environnementale est un critère reconnu pour sa transparence et sa tangibilité, et s’inscrit comme un indicateur rationnel plébiscité par les sociétés de gestion. En effet, la comparabilité des performances et la transparence des indicateurs sont un atout, et même une nécessité pour l’orientation efficace des capitaux en faveur du financement de la transition environnementale en phase avec les Accords de Paris. Dans ce contexte, approcher la « Valeur Durable » sur la base du critère de la certification environnementale, afin que celle-ci devienne un élément clé pour l’éligibilité des actifs immobiliers auprès des fonds financiers, pourrait avoir un sens et une pertinence réels. Ainsi, la certification environnementale pourra s’inscrire comme un véritable levier de création de valeur, et non plus seulement comme un outil de marché empêchant la destruction de valeur.

 

Le Baromètre de la Certification Environnementale™, une étude de référence utile pour la finance verte et son rôle d’accélérateur de l’immobilier responsable

L’homologation de la qualité durable et plus largement responsable dans l’immobilier est depuis 2008 – en particulier sous l’impulsion du Grenelle de l’Environnement –  une tendance de fond toujours en croissance. Celle-ci est marquée par la multiplication des offres de certifications et labels, notamment thématiques, et leur adoption par les acteurs immobiliers de terrain. Aujourd’hui et plus encore demain, la tendance est à l’intégration croissante des enjeux environnementaux et sociétaux, centrés sur les attentes de l’utilisateur-citoyen dans le cadre d’une promesse responsable placée au cœur de l’ADN des projets immobiliers. C’est ainsi qu’en fonction de la maturité et de la sensibilité des acteurs immobiliers, les réflexions en matière de durabilité et les actions qui s’en suivent, peuvent s’étendre de l’efficacité énergétique stricte à l’amélioration du cadre de vie des collaborateurs.

Depuis 2014, Green Soluce publie chaque année son Baromètre de la Certification Environnementale™, étude dressant un état des lieux quantitatif des certifications dans l’immobilier tertiaire, constituant ainsi une photographie des parts et tendances du marché des certifications. Le Baromètre a vocation à être un outil d’aide à la décision pour les acteurs immobiliers et urbains intéressés par les sujets relatifs à la durabilité, au bien-être, et, pour la première fois cette année, au digital.

La force du Baromètre de la Certification Environnementale™ repose sur une méthodologie robuste et éprouvée, développée par Green Soluce, qui utilise les bases de données fournies publiquement par les organismes certificateurs dans un objectif de transparence totale de l’information. Il s’impose aujourd’hui comme l’étude la plus aboutie et pertinente du secteur et capitalise sur sa capacité d’innovation, sa relation privilégiée avec les organismes certificateurs et son partenariatavec le GRESB pour continuer à proposer les données les plus pertinentes sur les certifications au marché.

Le Baromètre de la Certification Environnementale™ de Green Soluce a également une envergure européenne depuis son édition de 2017, son périmètre d’analyse des certifications portant sur 21 des 28 Etats de l’Union Européenne. Un focus particulier est de plus réalisé sur les grandes places d’investissement stratégiques du marché de l’immobilier tertiaire, à savoir le Grand Paris, le Grand Londres, ainsi que quatre villes allemandes majeures : Berlin, Francfort, Munich et Hambourg.  Désormais un rendez-vous annuel du « Green Building » en France et en Europe, le Baromètre 2017 recense au niveau européen plus de 15 000 projets certifiés ou en cours de certification, et les chiffres sont en hausse, témoignage de l’intérêt croissant porté au sujet de la durabilité et du bien-être dans l’écosystème immobilier. Les projets de bureaux représentent près de la moitié des effectifs, tandis que les commerces occupent la seconde place avec 35% des parts.

Pour la nouvelle édition 2018, dans cette optique d’innovation qui anime chaque nouvelle publication du Baromètre, et qui se situe au cœur de la philosophie de Green Soluce, la certification digitale fait son entrée dans le spectre de l’étude. La composition de l’étude se veut donc à l’image des Villes Agiles™ de demain, et se fonde ainsi sur le triptyque Environnemental, Bien-Être et Digital. En parallèle de cette nouvelle approche, Green Soluce proposera également une approche nouvelle de la Valeur Durable. Cette approche pionnière dans le secteur proposera de quantifier dans la mesure du possible, l’impact de la certification environnementale sur la valeur des biens. Rendez-vous très prochainement pour la publication de l’étude !

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