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Vers le bureau d’entreprise « as a service » ?

De la même manière que la vision traditionnelle du logement est questionnée par l’arrivée des « millennials » sur le marché du bâtiment résidentiel, le marché de l’immobilier de bureau est aujourd’hui bouleversé par les nouvelles attentes des occupants.

Initiés par les GAFA (Google, Apple, Facebook, Amazon) cherchant à attirer et à conserver les meilleurs profils de collaborateurs, et par la dynamique « start-ups », les services proposés sur le lieu de travail suscitent de plus en plus d’intérêt de la part des collaborateurs à la recherche du cadre de travail idéal. Par conséquent, l’ensemble de ces nouveaux aménagements de services devient un enjeu clé pour les employeurs et donc pour les promoteurs et propriétaires de bâtiments tertiaires.

Ainsi, le bureau n’a plus simplement vocation à fournir des outils de travail aux collaborateurs mais devient une expérience quotidienne à part entière, au service du bien-être des collaborateurs et de leur productivité.

C’est pourquoi la question classique « A quoi ressembleront les bureaux de demain ? » est progressivement remplacée par « Quelle va être l’expérience des futurs utilisateurs de bureaux ? ».

Quelles sont les tendances sur le marché de l’immobilier de bureau ?

L’immeuble de demain et les services qu’il propose répondent aux mutations des modes de travail. En effet, et comme souligné dans le cadre de la loi ELAN, le bureau est sujet à l’obsolescence : 500 000 m2 de bureaux ont vocation à être transformés en logements en Ile-de-France car ils ne sont plus adaptés aux usages contemporains. Ainsi, les services constituent un enjeu pour les propriétaires s’ils souhaitent continuer à valoriser leurs actifs immobiliers.

De plus, la notion de bonheur sur le lieu de travail est de plus en plus présente, en témoigne notamment la nomination dans les entreprises de « chief happiness officer ». Avec la propagation de la culture start-ups, les employés sont de plus en plus sensibles à leur bien-être au travail et les services qui y sont proposés y contribuent largement. A tel point que certains services deviennent désormais des prérequis pour les plus grands groupes et peuvent également constituer un élément de différenciation.

En faisant du lieu de travail un espace d’expérience unique au service du bien-être, voire même du bonheur des collaborateurs, nous sortons peu à peu de la dichotomie spatiale vie privée / vie professionnelle. Comment cela se retranscrit-il dans la stratégie d’aménagement de l’immobilier de bureau ?

Comment sont structurés les services proposés au sein des bureaux ?

On distinguera deux niveaux d’intervention pour l’inclusion de services dans l’immeuble tertiaire. Premièrement, les services directement intégrés au bâtiment, notamment en lien avec les technologies du smart building, ou bien qui sont à anticiper lors de la phase de promotion. Puis, les services proposés directement aux occupants qui peuvent varier en fonction du type d’utilisateur du bâtiment.

Ainsi, on distingue deux acteurs dans la mise en place de services : le constructeur avec un rôle d’anticipation des services, et l’exploitant pour le développement et la valorisation des services proposés.On voit alors émerger aujourd’hui une nouvelle approche de la conception du bâtiment, qui relève du design de services, centrée sur le parcours utilisateur afin de s’assurer que les interfaces des services sont adaptées aux occupants. Concertation et dialogue avec les utilisateurs finaux sont encore une fois au cœur des stratégies des promoteurs de demain !

Les services proposés diffèrent d’un bureau à l’autre, leur pertinence assurant la qualité d’utilisation. On peut distinguer quatre ensembles de services :

  • Se sentir comme à la maison 

L’aménagement des bureaux est au cœur de cet enjeu en proposant aux occupants un cadre de travail agréable, avec une décoration comme à la maison très qualitative et l’intégration d’espaces verts, mais également une organisation de l’espace plus en adéquation avec leurs besoins quotidiens. Ainsi, l’open space fractionné, le flex office et la flexibilité qui en découle en matière d’organisation du travail sont de plus en plus mis en place.

  • Accéder à des services auparavant externes 

Cela a d’abord concerné les offres liées au sport, comme des douches et des vestiaires, et on voit se développer aujourd’hui tout un panel de services diversifiés : spa, salle de sieste, offre de massages. En parallèle, l’immobilier de bureau commence à intégrer l’ensemble des services de quartier directement en son sein en proposant conciergerie, pressing, cordonnerie, poste, coiffeur, crèches et des soins de santé généralistes ou spécialisés.

  • Profiter d’une restauration de qualité et diversifiée 

On remarque le développement d’une très large offre en matière de restauration, en fonction des besoins et des moyens des entreprises. Ainsi, peut être mis à disposition des collaborateurs une cuisine équipée, des services de restauration payants comme des restaurants d’entreprise ou des chaînes privées, ou bien de la restauration gratuite, comme c’est le cas chez Google. Des partenariats avec des entreprises de livraison de déjeuners sont également possible pour permettre aux collaborateurs de se faire livrer à un point relais dans l’entreprise sans faire monter le livreur jusque son bureau personnel, qui n’est d’ailleurs peut-être pas fixe !

  • Bénéficier d’une connexion efficace aux réseaux de mobilité

L’enjeu est ici de penser le bâtiment de bureaux comme une plateforme multimodale en en faisant un carrefour de mobilité collective (transport en communs, navettes) et de mobilité individuelle (parking, véhicules électriques à la demande, local à vélos, outils de réparation de vélos).

La créativité est-elle un nouveau service à intégrer ?

Un cinquième ensemble de services, plus diffus dans l’ensemble de l’entreprise, correspond au potentiel collaboratif proposé par les locaux. A l’heure de l’intelligence collective et du management en mode projet, l’immobilier de bureau est-il adapté aux nouvelles pratiques des entreprises ?

Les collaborateurs étant de plus en plus mobiles, les entreprises utilisatrices de bureaux devront permettre davantage de modularité des espaces et proposer des espaces dédiés à la collaboration et à l’innovation fondés sur une organisation de l’espace réfléchie.

L’enjeu qui découle de cette mutation du travail, et afin d’ancrer profondément ces évolutions dans les pratiques, est la nécessité de créer du lien social entre collaborateurs qui servira de fondement aux futures collaborations. Ce lien social peut relever d’un design propre au bâtiment comme à travers l’anticipation des lieux de rencontres ou bien la projection d’un parcours utilisateur. Le bureau devient un connecteur et créé les conditions favorables au développement d’un écosystème de partage.

En plaçant l’humain au centre de leur réflexion, les espaces de co-working sont à l’avant-garde de ces nouveaux codes et nous découvrirons, dans un prochain épisode, leurs meilleures pratiques afin de mieux appréhender les évolutions de l’immobilier de bureau au service du bien-être.

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