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La valeur d’usage : source de projets à impact, au cœur du modèle d’affaires de Novaxia

Cette semaine nous avons rencontré Vincent Aurez, Directeur de l’Innovation et du Développement durable chez Novaxia. Découvrez dans ce nouvel épisode de Chroniques UrbainesTM comment Novaxia questionne la valeur d’usage d’un actif immobilier et mène des projets d’urbanisme temporaire à impact social.

Green Soluce : Pouvez-vous nous présenter les activités du groupe Novaxia ?

Vincent Aurez : Novaxia est un groupe immobilier porté par Joachim Azan, président-fondateur. Le groupe est composé de deux filiales.

Novaxia Développement agit comme transformateur urbain. Cette filiale intervient sur toute la chaine de valeur immobilière depuis le sourcing jusqu’à la livraison des actifs. Sa méthodologie d’impact investing est engagée pour le développement des territoires, des hommes et de l’environnement. Cette méthodologie associée à un savoir-faire pour donner une nouvelle vie à des immeubles vides et obsolètes permettent de répondre aux enjeux de la ville de demain. Novaxia met son expertise au service de ses investisseurs.

Son succès sur l’ensemble des appels à projet (Réinventer Paris 1 & 2, Réinventer la Seine, Inventons la Métropole du Grand Paris 1 & 2, la transformation de l’Hôtel Dieu lancé par l’APHP) amène également de grands propriétaires à faire appel à la filiale pour transformer et valoriser leur patrimoine immobilier. Nos actifs immobiliers représentent 400 000 m2 de lieux transformés. Près de 60 000 m2 concernent des bureaux convertis en logements. Cela répond à la forte pression de la crise du logement. 35 projets sont en cours de développement, principalement en Ile-de-France, pour près de 2 milliards d’euros. Aujourd’hui la filiale s’engage dans une régionalisation pour se développer vers d’autres métropoles françaises et à l’international.

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Elle crée et gère des véhicules d’investissements immobiliers dédiés à la transformation urbaine : revalorisation de friches urbaines, changement d’usages, réhabilitation…. La filiale a pour ambition de démocratiser cette épargne immobilière. Elle a tout récemment lancé NEO, la 1ère SCPI sans frais d’entrée (en cas de retrait avant 5 ans, la commission de retrait s’élève à 6 % TTC (5% HT).

 

Green Soluce : Quels sont les axes RSE sur lesquels vous portez le plus votre attention et qui motivent vos convictions de démarches responsables ?

Vincent Aurez : Ce qui m’a séduit chez Novaxia, c’est sa démarche RSE très particulière au cœur du groupe. Notre stratégie RSE se décline en 16 engagements sur l’ensemble de nos projets, que ce soit sur la partie gestion d’actifs que transformation immobilière. Ces politiques de développement durable s’appliquent aussi en interne à notre propre gestion.

Ces engagements sont mesurables et mesurés, avec des indicateurs et des preuves pour chaque donnée. Ces engagements sont auditables, et nous attendons notamment le label ISR. A l’aide de nos partenaires associatifs, nous avons développé des indicateurs capables de mesurer notre impact sur les thématiques de consommation d’énergie, de réduction des déchets, mais surtout sociales. Des outils ont été mis en place pour l’ensemble des collaborateurs de Novaxia afin qu’ils puissent systématiser la démarche.

Je vous donne trois exemples. Par exemple avec Aurore, association qui fait de l’hébergement d’urgence en Ile-de-France, nous avons développé un indicateur sur le nombre de personnes ayant pu être réintégrées dans des logements sociaux et pérennes après avoir été hébergées dans le cadre de l’occupation temporaire développée sur un site du Vème arrondissement à Paris. Nous avons ainsi réalisé que plus de 70 % des personnes hébergées ont retrouvé un logement.

Deuxième illustration, les clauses de réinsertion dans les chantiers de construction. Nous avons aussi mis en place un outil utilisable dès lors que vous faîtes un marché de construction chez Novaxia. Un engagement fort du président-fondateur, vis-à-vis des collectivités territoriales, mais aussi de nos clients investisseurs.

Enfin, en 2016, Novaxia Investissement a lancé le 1er véhicule d’investissement responsable qui a obtenu l’agrément ESUS (« Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale ») afin d’assurer cet engagement.

 

Green Soluce : En quoi pensez-vous que la valeur d’usage est devenue une donnée déterminante de la valeur immobilière ?

Vincent Aurez : comme vous l’avez compris, l’obsolescence est notre gisement. La valeur d’usage est donc pour nous un élément différenciant que l’on considère sur le long terme. Elle s’inscrit dans notre modèle d’affaires et devient notre levier de création de valeur.

Nous opérons sur des friches ou des actifs qui n’ont pas forcément un usage prédéterminé par la collectivité ou d’autres parties prenantes. Nous transformons et convertissons sur des territoires dans lesquels nous croyons, qui sont en devenir. Nous sommes convaincus du potentiel pour réaliser un programme immobilier qui va décupler sa valeur d’usage dans le futur.

Nous opérons sur les différents cycles de vie du bien. Donc nous nous posons la question de savoir quelle est sa valeur et ce à chaque étape y compris durant la vacance. Cela nous permet entre autres de mener à bien des projets d’urbanisme temporaire à impact social. L’urbanisme temporaire, impliquant de l’occupation temporaire de lieux vides ou obsolètes, est un laboratoire formidable de toutes les innovations futures de la fabrique de la ville. Au sein des lieux vacants, il y a tout un écosystème d’entreprises sociales innovantes, de startup, d’associations qui permettent d’envisager les usages de demain.

Novaxia a été le 1er acteur privé à développer le concept juste après Les Grands Voisins. Nous avons fait appel aux mêmes acteurs qui sont les pionniers sur le sujet : l’association Aurore et le groupement Plateau Urbain.

« Nous sommes obligés de nous questionner sur la valeur d’usage d’un actif immobilier urbain à chaque étape de son cycle de vie »

Nous sommes spécialisés dans la construction de complexes où l’aspect social, environnemental et la mixité des programmes développés sont impactants.

 

Green soluce : Comment est-ce que vous déterminez les usages de vos actifs immobiliers urbains ?

Vincent Aurez : Si je devais schématiser la façon dont nous déterminons les usages de nos actifs, je les détaillerais en trois points :

Premièrement, notre expertise interne : nos directeurs et nos collaborateurs ont une connaissance fine et une grande expérience du marché de l’immobilier.

Deuxièmement, nos partenaires externes du domaine de l’immobilier, du monde associatif ou des start-ups nous nourrissent d’idées. Ils nous indiquent les signaux faibles des nouveaux usages. Nous pouvons alors assembler des programmes immobiliers uniques. Par exemple, nous avons développé un concept hôtelier hybride : une auberge de jeunesse à Buzenval à Paris en structure bois avec production d’énergie renouvelable sur le toit, qui accueille aussi des bureaux, des espaces d’accueil ouverts aux riverains, comme un jardin.

Troisièmement, nous utilisons beaucoup des outils d’analyse de données. Ces outils développés en interne sont issus de la big data. Ils nous permettent d’analyser statistiquement des zones géographiques ayant des tendances de fonds et auxquelles il est possible d’identifier une évolution des valeurs d’usage.

 

Green Soluce : Pouvez-vous nous parler d’un projet de Novaxia mettant en valeur cette réflexion sur les usages ?

L’Hôtel-Dieu

Vincent Aurez : Un projet qui me tient à cœur est celui de la transformation de l’Hôtel Dieu. Ce programme immobilier est extraordinaire en termes de fabrique de la ville et de modèle de financement ingénieux. Nous utilisons le bail à construction, c’est-à-dire que nous nous engageons à construire ou améliorer un bien pour un propriétaire sur une durée déterminée afin qu’il en récupère la jouissance totale à la fin du bail. C’est un principe qui permet de répondre à différents enjeux, notamment ceux des services publics.

Ce programme immobilier doit répondre à trois enjeux majeurs : garder l’hôpital (1/3 transformé par Novaxia, 2/3 conservés en hôpital), savoir le moderniser et financer la rénovation (sans argent public de la partie couverte par ce bail à construction).

Nous avons donc construit un programme immobilier autour de trois grands pôles :

  • Un pôle « santé » d’environ 10.000 m² où sera installé le 1er incubateur européen de biotechnologies, de technologies médicales et d’intelligence artificielle, porté par Biolabs. Il permettra d’accueillir une centaine de startups parmi les plus innovantes dans ces domaines.
  • Un pôle « habitats solidaires » accueillera une résidence étudiante 100% sociale, une maison du handicap, une maison du patient et une crèche associative.
  • Et enfin un pôle « attractivité » avec quelques restaurants et commerces pour renforcer l’attractivité et l’animation de ce lieu emblématique sur l’Ile de la Cité.

Tout cela répond à cet enjeu de modernisation, d’usages de la ville de demain en lien avec le développement durable et l’innovation.

Propos recueillis et retranscris par Laura Mauger pour Chroniques UrbainesTM.

Pour plus d’informations sur l’immobilier et la ville agile de demain, prenez contact avec Green Soluce et découvrez nos offres de services ici.

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