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La valeur d’usage : comment dépasser la valeur matérielle d’un bâtiment ?

Pour cette 9ème saison des Chroniques Urbaines™, nous vous proposons d’en apprendre davantage sur la valeur d’usage pour le bâtiment tertiaire. Dans un contexte de transitions environnementale, énergétique et sociétale, de mutations numériques et de nouveaux modes de vie, cette donnée est devenue déterminante dans le secteur immobilier.

Avant de laisser la parole à des acteurs de notre écosystème qui intègrent la valeur d’usage dans la manière de penser les projets et les actions, revenons ensemble sur cette notion.

Qu’est-ce que la valeur d’usage ?

Tout d’abord, si nous reprenons la définition du mot « usage », ce nom englobe la notion d’habitude, le fait d’utiliser ou de se servir de quelque chose. Cela correspond exactement à ce que veulent exprimer les professionnels du secteur de l’immobilier à travers l’expression « valeur d’usage » : quels sont les services rendus aux occupants qui créent de la valeur pour un bâtiment ? Confort intérieur, qualité de l’éclairage, insonorité, connectivité, accès à des cours de sports, rôle dans le quartier… voilà autant de points qui ne sont plus considérés comme des détails dans la construction, la rénovation et l’utilisation d’un bâtiment tertiaire. On parle de valeur d’usage (ou immatérielle) car elle est constitutive de la valeur d’un bâtiment mais dépasse sa simple valeur matérielle, son emplacement ou son prix au mètre carré. Les usages proposés par le bâtiment permettent non seulement d’améliorer l’expérience de l’utilisateur mais aussi d’augmenter la valeur économique du bien sur le marché.

 

Valeur d’usage d’un bâtiment : comment viser juste et pourquoi penser long terme ?

Pour déterminer la valeur d’usage d’un bâtiment, il faut d’abord cerner très précisément les attentes des utilisateurs tant au niveau technique, sociologique ou commercial même si ceux-ci évoluent aujourd’hui extrêmement rapidement.

Dans cette optique, Green Soluce développe et organise des ateliers pour approcher cette valeur d’usage. Avec ses clients, l’équipe identifie les leviers d’innovation et les actions concrètes pour déployer un bâtiment au service du développement durable et co-construire les bureaux de demain.

Parmi les enseignements de ses ateliers de réflexion, on notera que la promesse de valeur d’usage engage la crédibilité des promoteurs. Le maintien de la valeur sur le long terme pour les investisseurs est un challenge nouveau à intégrer. L’assurance d’une valeur d’usage durable pour les entreprises occupantes requiert que les services liés à cette valeur aient été pensés pour durer et que les acteurs soient présents sur site pour les faire perdurer.

S’inspirer des meilleures pratiques mondiales

A l’international, deux exemples ont particulièrement retenu notre attention. Ils sont innovants et montrent la pertinence commerciale de la valeur d’usage.

Tout d’abord, celui de la National Australia Bank. Le bâtiment, pourtant contraint dans le secteur bancaire à des questions de sécurité, incarne une mixité fonctionnelle. Son rez-de-chaussée, appelé The Nab Village, accueille des startups, des associations mais aussi les propres clients de la banque. Au-delà de l’apport en innovation pour les banquiers, de l’ouverture sur le territoire et d’un rôle social, la banque a généré des revenus supplémentaires (25% des utilisateurs du lieu n’étaient pas clients de la banque auparavant).

Plus proche de nous, à Londres, le promoteur anglais British Land a construit dans un quartier central un ensemble de bâtiments résidentiels et tertiaires autour desquels il a aménagé des espaces extérieurs : espaces verts et de loisirs, pôle d’animation, pistes cyclables, etc. En étroite coopération avec la ville, son objectif était de rendre ces lieux désirables, créer des aménités pour les habitants du quartier. Un pari réussi puisqu’aujourd’hui les bâtiments sont occupés à 97%.

De multiples défis voient le jour quand on fait la promesse de créer le maximum de valeur d’usage pour le bâtiment. Comment l’immatériel s’intègre dans la valorisation immobilière ? Comment ces usages assimilent les questions de transition et de génération, les nouveaux modes de vie et de travail, le nouveau rapport à la ville ? Comment se tenir au courant ? Quel est l’impact sur les acteurs de la chaîne de valeur immobilière (collectivité, aménageur, investisseur, promoteur, utilisateur) et leurs structures de coûts et de revenus respectifs ?

Telles sont les questions que nous allons aborder dans les Chroniques Urbaines à travers nos rencontres des prochaines semaines (espaces de coworking, services intergénérationnels, etc.) et à travers des études de cas.

Pour plus d’informations sur l’immobilier et la ville agile de demain, prenez contact avec Green Soluce et découvrez nos offres de services ici.

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